일조권·인동간격·채광창 기준(2026 최신)

건축 설계에서 “이 건물을 얼마나 높게 지을 수 있나요?”라는 질문에 답하려면 반드시 일조권 규정을 검토해야 합니다.

2023년 9월 개정으로 정북방향 이격거리 기준이 9m에서 10m로 완화되어 저층 건축물 설계의 숨통이 트였고, 공동주택은 채광창 기준과 인동간격 5가지 세부 기준이 복합 적용됩니다.

이 글에서는 건축법 제61조 및 건축법 시행령 제86조(시행 2026.2.27.)를 기준으로, 건축규제로서의 일조권부터 민법상 손해배상 기준까지 모두 정리합니다.

일조권의 법적 개념 — 건축규제와 민법상 권리의 구분

일조권(日照權)이란 건물이나 토지에서 햇빛을 받을 수 있는 권리입니다. 법적으로는 두 가지 차원에서 존재합니다.

1. 건축법상 높이 규제(공법적 규제)로 인접 건축물에 의한 일조 침해를 사전에 차단하는 것
2. 민법상 손해배상 청구권(사법적 권리)으로 건축법을 준수했더라도 수인한도를 초과한 일조 침해에 대해 청구할 수 있는 권리

구분	성격	근거 법령	주요 내용
건축법상 규제	공법적 사전 규제	건축법 제61조 시행령 제86조	정북방향 이격거리 + 공동주택 채광창·인동간격 기준으로 건축물 높이 제한. 위반 시 건축허가 불허
민법상 권리	사법적 사후 구제	민법 제217조 불법행위 제750조	건축법을 준수했더라도 수인한도(受忍限度) 초과 시 손해배상·방해제거 청구 가능 (대법원 판례)

이 글에서 다루는 건축법상 일조권은 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축하는 건축물에 적용됩니다(건축법 제61조 ①항).

• 단, 일반상업지역과 중심상업지역에서 건축하는 공동주택은 채광창·인동간격 기준 적용에서 제외됩니다(건축법 제61②항).

정북방향 이격거리 기준 → 2023년 9m에서 10m로 완화

전용주거지역 또는 일반주거지역에서 건축하는 모든 건축물은 정북(正北) 방향 인접 대지경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄어야 합니다(건축법 시행령 제86조 제1항).

• 2023년 9월 12일 개정으로 기존 9m 기준이 10m로 완화되었습니다.

「건축법 시행령」 제86조 제1항 (원문 확인, 시행 2026.2.27., 2023.9.12. 개정)

전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.

1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

[출처] 건축법 시행령 제86조 제1항 (2023.9.12 개정, 시행 2026.2.27.) — 정북방향 이격거리 기준

구분	적용 대상	기준 높이	인접 대지경계선 이격거리	근거	비고
정북방향 이격(10m 이하)	전용·일반주거지역 건축물	10m 이하	1.5m 이상	제86조 ①항 1호	2023.9.12 개정 (구 9m→10m)
정북방향 이격(10m 초과)	전용·일반주거지역 건축물	10m 초과	해당 높이의 1/2 이상	제86조 ①항 2호	조례로 더 강화 가능

2023년 개정의 의미 — 9m에서 10m로 완화된 이유

2023년 9월 12일 개정 이전에는 높이 9m 이하인 부분에 1.5m 이격 규정이 적용됐습니다. 그런데 최근 단열성능 강화(에너지효율등급·제로에너지 요건)로 외벽 두께가 두꺼워지고 층고도 높아지면서, 9m 높이에 3개 층을 만들기가 사실상 어려워졌습니다.

이에 국토교통부는 9m를 10m로 상향 완화하여 3층짜리 저층 건축물도 기본 이격거리(1.5m)만 충족하면 되도록 했습니다.

정북방향 이격거리 산정 예시

층고 3.3m인 3층 건축물의 높이가 9.9m라면 10m 이하 구간에 해당하므로, 정북방향 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상만 띄우면 됩니다.

만약 4층 건축물의 높이가 13.2m라면, 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 10m 초과 부분(3.2m 높이 구간)은 해당 높이의 1/2 이상, 즉 최소 1.5m+(13.2×0.5)m = 8.1m 이상의 이격이 필요합니다.

정북방향 이격거리 적용 예외 및 공지·도로 특례

정북방향 이격거리 기준은 일부 상황에서 적용되지 않거나 다른 방식으로 적용됩니다(시행령 제86조 제2항·제6항).

[출처] 건축법 시행령 제86조 제2항·제3항·제6항 (시행 2026.2.27.) — 일조권 기준 적용 예외

예외 구분	적용 조건	내용	근거
정북 제한 미적용 1	지구단위계획구역·경관지구 + 20m 이상 도로 접한 경우	정북방향 이격거리 기준 적용 없음	제86조 ②항 1호
정북 제한 미적용 2	건축협정구역 내 대지 상호간 (이격 조건 포함 건축협정)	정북방향 이격거리 기준 적용 없음	제86조 ②항 2호
정북 제한 미적용 3	정북방향 인접 대지가 전용·일반주거지역 아닌 경우	정북방향 이격거리 기준 적용 없음	제86조 ②항 3호
인동간격 미적용	동지 기준 9시~15시 사이 2시간 이상 일조 확보 가능한 거리 이상	인동간격 가~다목 기준 미적용	제86조 ③항 2호 단서
단지 내 도로 특례	주택단지 내 두 동이 도로를 사이에 두고 마주보는 경우	도로 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 채광창 기준 적용	제86조 ③항 3호
정남방향 적용 특례	건축법 제61조 ③항 각 호 해당 지역 (정비구역·특구 등)	정남방향으로 높이 제한 가능 (허가권자 고시)	제61조 ③항·제86조 ④항

또한 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원·도로·철도·하천·광장·녹지 등이 있는 경우, 그 반대편 대지경계선(공동주택은 중심선)을 인접 대지경계선으로 봅니다(제86조 ⑥항). 공지가 클수록 실질적인 이격 효과가 크므로 건축물을 더 높게 지을 수 있습니다.

공동주택 채광창 기준 — 높이는 수평거리의 2배 이하

공동주택(기숙사 제외)은 정북방향 이격거리 기준에 더해, 채광창이 있는 벽면 방향으로의 높이 제한이 별도로 적용됩니다(시행령 제86조 제3항 제1호). 일반상업지역과 중심상업지역에서 건축하는 공동주택은 이 기준의 적용을 받지 않습니다(건축법 제61조 ②항).

「건축법 시행령」 제86조 제3항 제1호 (시행 2026.2.27.)

건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것

즉, 건축물 각 부분의 높이 ≤ 채광창 벽면에서 인접 대지경계선까지 수평거리 × 2입니다. 예를 들어 채광창 벽면에서 인접 대지경계선까지 5m라면, 그 부분의 높이는 10m 이하여야 합니다. 근린상업지역·준주거지역은 4배를 적용하므로 같은 조건에서 20m까지 가능합니다.

공동주택 인동간격 기준 5가지 — 가목부터 마목까지

같은 대지에 두 동 이상의 공동주택이 서로 마주보는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보는 경우 포함), 건축물 각 부분 사이의 거리는 아래 5가지 기준 중 해당하는 것을 적용해야 합니다(시행령 제86조 제3항 제2호). 건축조례로 더 엄격하게 정할 수 있습니다.

[출처] 건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 (시행 2026.2.27.) — 공동주택 채광창·인동간격 기준

기준 유형	적용 대상 (마주보는 형태)	이격 방향	최소 이격 기준	비고
가목	채광창 벽면과 채광창 벽면이 마주보는 경우	채광창 벽면 → 상대 건물	높이의 0.5배 이상 (도시형: 0.25배)	건축조례로 이격 결정
나목	높은 건물 주된 개구부가 낮은 건물을 향하는 경우 (두 동의 축이 정동~정서 방향인 경우만)	높은 건물 → 낮은 건물	10m 이상 + 낮은 건물 높이의 0.5배 이상	가목의 대안 적용 (가목보다 완화)
다목	건축물과 부대시설·복리시설이 마주보는 경우	부대·복리시설 각 부분	부대·복리시설 높이의 1배 이상	가목의 대안 적용
라목	채광창 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우	벽면 ↔ 측벽	8m 이상	채광창: 창넓이 0.5㎡ 이상
마목	측벽과 측벽이 마주보는 경우 (소형 발코니 포함)	측벽 ↔ 측벽	4m 이상	측벽에 3㎡ 이하 소형 발코니 포함

인동간격 산정의 핵심 — 채광창의 정의

인동간격 기준에서 가목과 라목의 적용을 결정하는 핵심은 채광창의 유무입니다.

건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 라목에서 정의하는 채광창이란 창넓이가 0.5㎡ 이상인 창을 말합니다.

0.5㎡ 미만인 창이 있는 벽면은 채광창이 없는 것으로 보아 라목이 아닌 가목을 적용합니다(법제처 해석례).

민법상 일조권 침해 손해배상 — 수인한도 초과 기준

건축법을 준수하여 건축했더라도, 일조 침해가 사회통념상 수인한도(受忍限度)를 초과한다고 판단되면 피해자는 민법상 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제217조, 제750조). 대법원은 일조 이익이 “객관적인 생활이익으로서 가치 있다고 인정되는 경우” 법적 보호 대상이 된다고 일관되게 판시하고 있습니다.

대법원이 제시하는 수인한도 초과 판단 기준

대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 판결 등 — 일조 침해 수인한도 기준

일조 방해가 사회통념상 수인한도를 넘는지 여부는 피해의 정도, 피해 이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단한다.

수인한도 초과 여부를 판단할 때 실무에서 주로 활용되는 기준은 다음과 같습니다.

판단 기준	내용
연속 일조시간 기준	동지 기준 오전 9시~오후 3시 사이 연속 일조시간이 2시간 미만인 경우 수인한도 초과 가능성 높음
총 일조시간 기준	동지 기준 오전 8시~오후 4시 사이 총 일조시간이 4시간 미만인 경우 수인한도 초과 가능성 높음
건축법 위반 여부	건축법을 위반했다면 수인한도 초과 가능성이 높아지지만, 준수했더라도 수인한도 초과 여부는 별도 판단
지역성·용도	상업지역은 주거지역보다 수인한도가 높음. 가해 건물이 주거 목적이 아닌 경우 수인한도 높아질 수 있음

자주 묻는 질문 (FAQ)