하자보수와 하자보증금 — 담보책임기간과 보증금률 정리

준공검사를 완료한 공사에서 하자가 발견되었을 때, 도급계약자(시공사)는 법령이 정한 기간 동안 하자보수 의무를 가집니다. 이를 ‘하자담보책임’이라고 하며, 발주청은 이 책임을 보장하기 위해 ‘하자보증금’을 확보합니다.

하자보수와 하자보증금은 공사 준공 후부터 최대 10년까지 이어지는 중요한 과정으로, 공종에 따라 담보기간과 보증금률이 완전히 달라집니다.

이 글에서는 건설공무 실무자가 반드시 이해해야 할 하자보수와 하자보증금의 법적 근거, 공종별 담보책임기간, 보증금률 기준, 그리고 하자관리 실무절차를 현행 법령에 따라 정리했습니다.

현장에서 하자가 발생했을 때 적절한 보수 요청 시기와 방법, 그리고 보증금 회수 기한을 정확히 알고 있으면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1. 하자보수와 하자보증금의 법적 근거

건설공사의 완성 후 드러난 결함이나 시공상의 오류를 ‘하자’라고 부르며, 이를 수선하는 것을 ‘하자보수’라고 합니다. 국가계약법과 건설산업기본법은 도급계약자의 하자보수 의무와 이를 담보하기 위한 보증금 확보를 규정하고 있습니다.

또한 민법 제667조에서는 수급인이 완성된 목적물에 하자가 있을 때 발주인이 상당한 기간을 정하여 보수를 청구할 수 있음을 규정하고 있습니다.

건설산업기본법 제28조는 건설공사의 수급인이 하자담보책임을 지는 범위와 기간을 더 상세히 정의합니다.

하자와 보증금의 관계

하자가 발생했을 때 도급계약자(시공사)가 적절히 보수하지 않으면, 발주청은 확보된 하자보증금을 활용하여 직접 하자를 보수할 수 있습니다. 이것이 하자보증금을 확보하는 가장 중요한 이유입니다. 따라서 하자보증금액은 예상되는 하자 보수비용을 고려하여 충분한 규모로 설정되어야 합니다.

2. 하자담보책임기간의 기산점과 종료

하자담보책임기간은 공사의 준공 시점부터 시작되지만, 정확한 기산점을 파악하는 것이 실무에서 매우 중요합니다. 부분 준공, 관리사용, 부도 등 특수한 상황에서 기산점이 달라지기 때문입니다.

기산점의 실무 해석

예를 들어, 준공검사가 5월 15일 완료되었지만 실제 목적물 인수는 5월 10일에 이루어진 경우, 하자담보책임기간은 5월 10일부터 시작됩니다. 마찬가지로 준공검사 직후 즉시 관리사용이 시작된 구간(예: 도로의 일부 개통)이 있다면, 그 부분의 담보책임기간은 사용 개시일부터 별도로 계산됩니다.

3. 공종별 하자담보책임기간 — 건설산업기본법 기준

건설공사의 공종에 따라 하자담보책임기간이 명확히 정해져 있습니다. 이는 건설산업기본법 시행령 제30조 별표4에 규정되어 있으며, 2026년 현행 기준입니다. 각 공종의 특성상 예상되는 하자 위험이 다르기 때문에 기간이 차등 적용됩니다.

[표 1] 공종별 하자담보책임기간 (건설산업기본법 시행령 제30조 별표4, 2026년 현행)

공종 분류	담보기간	설명 및 특이사항
교량	2~10년	규모·형식에 따라 차등. 대형 장경간 교량은 10년, 소규모 교각보강은 2년
터널	5~10년	지질 조건 영향 큼. 침투수, 누수 하자 주의
철도	5~7년	선로, 신호, 전철 등 기술적 복합도 고려
공항·삭도	5~7년	안전성 중시 공종
항만·사방·간척	5~7년	환경 변화(해수, 토사) 영향 장기 모니터링
도로	2~3년	포장 하자 주요 대상. 3년 내 균열, 소성변형 발현
댐	5~10년	구조 안전성 최우선. 장기 침하, 누수 위험
상·하수도	3~7년	누수, 부식 하자 위험. 광역 배관은 5~7년
건축(건물)	1~10년	구조적 결함 10년, 누수·마감 1년. 규모·용도별 차등
조경	2년	식생 활착 기준. 2년 내 폐사, 고사 판정
전문공사	1~3년	전기, 기계, 정보통신 등. 특수 공종별로 1~3년 적용

• 건설공사 공종별(종류별) 하자담보 책임기간
• 전기공사 하자담보 책임기간(전기공사 종류별 하자기간)
• 정보통신공사 종류별 하자담보책임기간(정보통신공사 하자기간)
• 소방시설공사 종류별 하자담보책임기간(소방시설 하자기간)
• [아파트 등 공동주택 하자담보 책임기간(아파트 하자보수기간)

계약 시 담보기간 특약 사항

국가계약법 시행령 제60조 제2항에 따르면, 도급계약서에 위 범위 내에서 특별히 다른 기간을 정할 수 있습니다. 다만 이 경우 그 사유와 추가 하자보증수수료를 명시해야 합니다. 예를 들어, 표준 도로공사는 2~3년이지만 특정 프로젝트에서 3년 이상 보증이 필요하다면 계약서에 명기하고 수수료를 추가로 수납받아야 합니다.

4. 하자보증금률 기준과 산정

하자보증금은 준공검사 완료 후 공사대금 지급 전까지 수납합니다. 보증금액은 계약금액의 2~10% 범위에서 책정되며, 공종과 하자 위험도에 따라 차등 적용됩니다.

하자보증금률은 다음 기준에 따라 책정됩니다:

[표 2] 공종별 하자보증금률 기준

공종	보증금률	적용 사유
교량, 터널, 댐	8~10%	구조 안전성 중시. 장기 하자 위험 높음
항만, 철도, 상·하수도	6~8%	환경 영향 및 기술 복합도 중간
도로, 건축	3~5%	표준 공종. 상대적으로 하자 위험 낮음
조경, 전문공사	2~4%	소규모 또는 보수적 하자 위험

하자보증금 산정 예시

예를 들어, 계약금액 50억 원인 도로포장공사의 경우:

• 하자담보책임기간: 2~3년
• 하자보증금률: 3~5% 적용
• 하자보증금액: 50억 원 × 4% = 2억 원 (예시)
• 납부 시기: 준공검사 완료 후 공사대금 지급 전
• 보증금 반환 시기: 담보책임기간 만료 후 하자검사 완료 시

5. 하자보증금의 직접 사용과 공제 사유

하자가 발생했을 때 도급계약자가 적절히 보수하지 않으면, 발주청이 확보된 하자보증금을 사용하여 직접 하자를 보수할 수 있습니다. 이를 ‘하자보증금의 직접 사용’이라고 합니다.

직접 사용이 가능한 경우

1. 하자보수 청구 후 일정 기간 내 미보수
   • 발주청이 도급계약자에게 서면으로 하자보수를 청구한 후 합리적인 기간(일반적으로 30일 이상)을 정하여 응하지 않을 때
2. 긴급 조치 필요
   • 하자가 목적물의 안전성이나 기능을 즉시 해칠 수 있는 상태일 때 (예: 교량 균열, 건물 침투수, 도로 포장 붕괴)
3. 도급계약자 부도 또는 폐업
   • 시공사가 도산하거나 폐업하여 보수 책임을 다할 수 없을 때

발주청이 하자보증금으로 직접 보수를 수행했을 경우, 보수 비용이 보증금 이내면 나머지는 반환하고, 초과되면 도급계약자에게 추가 청구합니다.

하자보증금 공제 시 주의사항

하자보증금을 공제하기 위해서는 다음 절차를 반드시 따라야 합니다:

6. 하자검사 방법과 절차

하자담보책임기간 중에는 정기적으로 목적물을 검사하여 하자를 조기에 발견해야 합니다. 국가계약법 시행령 제62조에 따르면 발주청은 하자담보책임기간 만료 시 하자를 확인하는 최종검사를 실시해야 합니다.

정기 하자검사

하자담보책임기간 중 정기적으로(통상 연 2회 이상) 하자 여부를 점검합니다. 특히 환경 변화가 큰 공종(상·하수도, 항만, 도로 포장)은 더욱 자주 검사해야 합니다.

최종 하자검사

국가계약법 시행령 제62조에 따르면:

최종 하자검사에서 적발된 하자는 여전히 도급계약자의 책임이며, 발주청이 보증금으로 직접 보수할 수 있습니다. 다만 최종 하자검사 완료 후 발견된 하자는 민법 제667조의 수급인 하자담보책임이 아닌 ‘채무 불이행’ 또는 ‘신체 재물 손해’로 별도 청구해야 합니다.

7. 특수한 상황의 하자보수 관리

부분 준공 시 담보책임기간 관리

대규모 공사에서 여러 부분이 단계적으로 준공되는 경우, 각 부분의 담보책임기간은 개별적으로 기산됩니다. 예를 들어 아파트 시공에서 1차 인수(기초, 구조)는 1월, 2차 인수(마감)는 4월이면:

• 1차 부분: 1월부터 담보책임기간 개시
• 2차 부분: 4월부터 담보책임기간 개시
• 각 부분별 보증금과 최종검사 시기도 별도 관리

도급계약자 부도 시 처리

도급계약자가 도산하거나 회사 폐업 등으로 보수 책임을 다할 수 없을 때, 발주청은 확보된 하자보증금(또는 보증보험증권)으로 직접 하자를 보수할 수 있습니다. 보증보험을 활용했다면 보험사에 보험금 청구를 진행합니다.

하자와 감가(정상적 열화) 구분

하자와 ‘정상적 사용에 따른 열화’를 구분하는 것이 중요합니다. 예를 들어:

• 하자: 준공검사 직후 발견된 균열, 침투수, 구조적 결함 → 도급계약자 책임
• 정상 열화: 3년 후 발견된 경미한 미관상 페인트 박리 → 보수 책임 불명확 (특약 필요)

담보책임기간이 만료되더라도, 그 기간 내에 하자가 ‘잠복’되어 있었음을 증명할 수 있다면 민법 제667조에 따라 추가 청구가 가능한 경우도 있으므로 판례 검토가 필요합니다.

8. 하자보증금과 지체상금의 관계

지체상금과 하자보증금은 별개의 개념입니다. 지체상금은 공기 연장에 대한 배상이고, 하자보증금은 준공 후 결함 보수를 담보합니다. 같은 공사에서 두 가지가 동시에 적용될 수 있습니다.

예를 들어, 어떤 공사가 약정 공기를 초과하여 완공되었다면:

• 초과 기간에 대해 지체상금이 부과됨
• 동시에 준공 후 하자가 발견되면 하자보수 또는 보증금 공제 시행
• 지체상금과 하자보증금 공제는 이중으로 적용될 수 있음 (법령에서 중복 배제 규정이 없음)

9. 공종별 하자 판정 기준 (실무 체크포인트)

• 공동주택 등 아파트 하자 판정기준과 하자의 법적 정의
• 시설물 하자검사 기준(시기, 횟수, 절차), 하자관리 업무절차, 양식
• 하자검사조서 및 하자보수완료 검사조서 양식
• 국토교통부 하자심사 제도(심사제도, 신청기준, 절차 등) 안내
• 건설공사 하자 면책사유와 하자판정기준 및 사례, 하자 시작일 등
• 결로 하자 판정기준이 되는 TDR(온도차이비율) 해설

10. 하자보증금 반환 절차

하자담보책임기간이 만료되고 최종 하자검사가 완료되면, 확보된 하자보증금(또는 보증보험증권)을 도급계약자에게 반환해야 합니다. 다만 반환 전 다음 사항을 확인해야 합니다:

1. 최종 하자검사 완료 — 기간 만료 후 14일 이내 검사 완료
2. 적발 하자 보수 완료 — 발견된 모든 하자가 보수되었는지 확인
3. 공제액 정산 — 직접 보수 비용이 발생했으면 공제액 확정
4. 도급계약자 동의 — 보증금 반환액 확정 후 통지

11. 핵심 수치 요약 — 하자보수와 보증금 기본

FAQ — 하자보수와 하자보증금 자주 묻는 질문