공사계약을 체결할 때 계약보증금은 계약 상대자가 계약 이행 의지를 담보하기 위해 발주청에 납부하는 금액입니다. 계약보증금을 얼마나 납부해야 하는지, 어떤 형태로 낼 수 있는지, 면제는 어떤 경우에 가능한지가 계약담당자와 건설사 모두에게 중요한 실무 포인트입니다.
계약보증금과 이행보증은 같은 듯 다른 개념입니다. 계약보증금은 계약 이행을 담보하기 위해 발주청에 납부하는 금전 또는 그에 상당하는 보증서를 의미하고, 이행보증(공사이행보증서)은 계약 불이행 시 보증기관이 이행하거나 금전을 납부할 것을 약속하는 별도의 보증 제도입니다.
1. 계약보증금의 법적 근거와 원칙
계약보증금은 국가계약법 제12조 및 시행령 제50조에 근거합니다. 공공공사에서 계약 상대자가 계약을 이행하지 않을 경우를 대비한 담보 수단으로, 계약 불이행 시 발주청에 귀속됩니다.
국가계약법 시행령 제50조(계약보증금)
① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 법 제12조에 따른 계약보증금을 계약금액의 100분의 10 이상으로 납부하게 하여야 한다.
② 장기계속계약에 있어서는 제1차 계약 체결 시 부기(附記)한 총공사금액의 100분의 10 이상을 계약보증금으로 납부하게 하여야 한다.
출처: 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제50조 (2026년 현행)
2. 계약보증금 납부 방법 — 4가지 형태
계약보증금은 반드시 현금으로만 낼 필요가 없습니다. 국가계약법령에서는 다음 4가지 형태를 인정합니다. 각 방법의 특성과 실무적 선택 기준을 이해해야 합니다.
💡 실무 포인트 — 보증보험증권이 가장 많이 쓰이는 이유
현금 납부는 자금 부담이 크고, 금융기관 보증서는 신용등급이 낮으면 발급이 어렵습니다. 보증보험증권은 발급 절차가 간편하고 보험료가 원가에 이미 반영(공사이행보증서 수수료 비목)되어 있어, 적격심사 대상 공사에서 가장 많이 활용됩니다.
3. 공사이행보증서 — 계약보증금과의 차이
공사이행보증서는 계약보증금의 대체 수단이 아니라, 별도의 보증 제도입니다. 계약보증금 납부 대신 제출하는 것으로, 보증기관(건설공제조합·서울보증보험 등)이 발급합니다. 계약 상대자가 계약을 이행하지 못하는 경우 보증기관이 직접 공사를 완료하거나, 보증금을 발주청에 납부합니다.
| 구분 | 계약보증금 | 공사이행보증서 |
|---|---|---|
| 납부 비율 | 계약금액의 10% 이상 | 예가 90% 이상 → 50% 예가 90% 미만 → 40% |
| 불이행 시 처리 | 보증금 전액 국고 귀속 | 보증기관이 공사 이행 또는 보증금 납부 |
| 관계 법령 | 국계령 제50~52조 | 공사계약일반조건 국계령 제52조의2 |
| 의무 적용 | 모든 공사 원칙 적용 | (지방) 추정가격 300억 이상 (국가) 필요 인정 시 |
| 비용 계상 | 원가 미계상 (반환 대상) | 수수료 = 원가 경비 계상 (산출내역서 포함) |
| 계약 완료 후 | 계약이행 완료 시 전액 반환 | 보증서 효력 소멸 (반환 없음) |
공사이행보증서 의무 적용 기준
지방계약법 적용 공사의 경우 공사이행보증서 제출 의무가 더 명확하게 규정되어 있습니다. 국가계약법 적용 공사는 발주청이 필요하다고 인정하는 경우에 적용합니다.
| 적용 법령 | 의무 적용 조건 |
|---|---|
| 국가계약법령 | 공사계약의 특성상 필요하다고 인정되는 경우 (재량 적용) |
| 지방계약법령 ① | 추정가격 300억원 이상 공사 (지방계약법 시행령 제42조 제3항 제1호) |
| 지방계약법령 ② | 대형공사 (추정가격 300억원 이상 신규복합공사) |
| 지방계약법령 ③ | 기술제안입찰 대상 공사 |
4. 계약보증금 면제 — 어떤 경우에 가능한가
국가계약법 제15조 단서 및 시행령 제53조에 따라 특정 상대방과의 계약에서는 계약보증금을 면제할 수 있습니다. 다만 공사계약에서는 면제 적용이 매우 제한적입니다.
| 구분 | 면제 가능 사유 | 공사 적용 |
|---|---|---|
| ① | 다른 국가기관·지방자치단체와 계약하는 경우 | ✔ 가능 |
| ② | 공공기관·정부출연연구기관과 계약하는 경우 | ✔ 가능 |
| ③ | 계약금액이 소액인 경우 (물품·용역 기준, 공사 원칙 불가) | ❌ 공사 불가 |
| ④ | 계약의 성질상 보증금 납부가 적합하지 않은 경우 (예: 전기·가스 공급) | ❌ 공사 해당 없음 |
💡 실무 포인트 — 공기업·준정부기관의 보증금 면제 여부
한국토지주택공사(LH), 한국도로공사 등 공기업은 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관에 해당하므로 계약보증금 면제 대상입니다. 그러나 지방 출자·출연기관은 공공기관 여부에 따라 다르게 판단됩니다. 면제 적용 전 반드시 해당 기관의 법적 지위를 확인해야 합니다.
5. 하자보수보증금 — 계약보증금과의 구별
계약보증금과 자주 혼동되는 것이 하자보수보증금입니다. 두 보증금은 납부 시점·목적·반환 조건이 전혀 다릅니다.
준공 검사 합격 후에는 계약보증금을 반환하고, 대신 하자보수보증금을 새로 납부받습니다. 따라서 계약 상대자 입장에서는 준공 시점에 보증금이 교체되는 구조입니다.
6. 계약보증금 귀속 — 언제 발주청에 귀속되는가
계약보증금은 계약 이행을 담보하는 수단이므로, 계약 상대자가 정당한 사유 없이 계약을 이행하지 않는 경우에 귀속됩니다. 단, 불가항력적 사유나 발주청 귀책 사유로 인한 계약 해지에서는 귀속되지 않습니다.
| 사유 | 계약보증금 귀속 여부 |
|---|---|
| 계약 상대자의 정당한 사유 없는 공사 포기 | 귀속 (국고 귀속) |
| 계약 상대자 부도·폐업으로 인한 계약 해제 | 귀속 |
| 부정당업자 제재로 인한 계약 해지 | 귀속 |
| 발주청 귀책 사유로 인한 계약 해지 | 미귀속 (반환) |
| 천재지변 등 불가항력으로 인한 계약 해지 | 미귀속 (반환) |
| 정상 이행 완료 후 준공 검사 합격 | 미귀속 (전액 반환) |
7. 원가계산서에서의 계약보증금 수수료 처리
계약보증금 자체(현금)는 원가에 계상하지 않지만, 보증서 발급에 드는 수수료는 원가 경비 항목으로 계상합니다. 이를 정확히 이해해야 산출내역서 작성 시 실수를 막을 수 있습니다.
| 항목 | 원가 비목 | 산정 기준 |
|---|---|---|
| 공사이행보증서 수수료 | 경비 → 수수료 | 보증금액 × 보증요율 (조달청 원가계산 제비율표 기준) |
| 건설하도급대금 지급보증서 수수료 | 경비 → 수수료 | (재료비+직접노무비+산출경비) × 요율 (국토부 고시) |
| 건설기계대금 지급보증서 수수료 | 경비 → 수수료 | 건설기계 대금 × 요율 |
| 계약보증금 현금 납부액 | 원가 미계상 | 반환 대상이므로 비용 아님 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약보증금을 보증보험증권으로 납부하면 준공 후 바로 반환받을 수 있나요?
Q2. 설계변경으로 계약금액이 증액된 경우 계약보증금도 추가로 납부해야 하나요?
Q3. 공사이행보증서와 계약보증금 보증서를 동시에 납부해야 하나요?
✅ 핵심 요약
- 계약보증금 기본 비율은 계약금액의 10% 이상. 장기계속공사는 총공사금액 기준
- 납부 방법: 현금·유가증권·금융기관보증서·보증보험증권·공사이행보증서 중 선택
- 공사이행보증서는 계약보증금 대체 수단으로, 예정가격 90% 이상 낙찰 → 50%, 미만 → 40%
- 국가기관·지자체·공공기관과의 계약에서는 계약보증금 면제 가능
- 보증서 수수료는 원가 경비로 계상, 보증금 원금 자체는 원가 미계상
- 준공 후 계약보증금 반환 → 하자보수보증금 납부로 교체되는 구조
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