건축물관리법에 따라 허가권자가 건축물 해체공사 허가서와 함께 해체공사 감리자 지정통지를 하게 됩니다. 지정받은 해체공사 감리자와 계약을 체결할 때 해체감리 대가 기준과 해체감리비 산출 방법에 대해 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
해체공사 감리비 산출기준 관련 규정
- 건축물관리법 제30조(건축물 해체의 허가)
- 건축물관리법 시행령 제22조(건축물 해체공사감리자의 지정 등)
- 건축물관리법 시행규칙 제13조(건축물 해체공사감리자의 지정 등) 제4~5항
- 건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준 제23조
- 별표2 (국토교통부고시 제2022-446호, 2022.8.4. 시행)
위 관련 규정을 요약하면, 해체공사가 감리 대상인 경우 허가권자는 해체공사 허가 통지 시 해체공사감리자 지정통지를 하게 되며, 해당 해체공사감리자와 계약을 체결해야 합니다.
해체감리비 산출기준 — 공공 vs 민간 구분
건축물관리법 시행규칙 제13조 제4항에 따라 해체공사의 관리자가 ①중앙행정기관의 장, ②지방자치단체의 장 및 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 ③공공기관의 장인 경우 건축물 해체공사 감리비용은 아래 어느 하나에 해당하는 방법으로 산정해야 합니다.
- 공사비요율 방식
- 실비정액가산방식
다만, ①중앙행정기관의 장, ②지방자치단체의 장, ③공공기관의 장에 해당하지 않는 민간 발주의 경우에도 위 방식으로 산출한 해체감리 비용을 참고하여 정할 수 있습니다.(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제23조 제5항)
부실한 감리가 발생하지 않도록 관리자 및 감리자가 상호 협의하여 적정한 대가를 결정할 것을 권장합니다.
공사비 요율방식과 실비정액가산방식의 정의와 차이점 등 해설
1. 공사비요율방식에 의한 해체감리비 산출방법
공사비요율방식(추정공사비 × 요율)이란 공사비에 일정 요율을 곱하여 산출하는 방식을 말하며, 대가의 산정이 쉽고 계획된 예산 내에서 발주자의 요구사항이 반영 가능하고 설계변경을 최소화할 수 있는 방식입니다.
- 요율표 근거: 건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준 [별표2] (국토교통부고시 제2022-446호, 2022.8.4. 시행)
- 요율은 공사여건 등을 고려하여 요율의 10% 범위에서 증액 또는 감액할 수 있습니다.
- 요율방식을 적용할 경우라도 해체공사 업무에 포함되지 않는 추가업무비용은 별도의 실비로 계상합니다.
- 상주감리의 경우에는 요율방식이 아닌 실비정액가산방식을 적용합니다 (제23조 제4항).
공공발주사업의 해체공사비에 관한 요율 [별표2] (국토교통부고시 제2022-446호, 제23조제1항 관련)
| 해체공사비 | 요율 (%) |
|---|---|
| 5천만원 | 4.53 |
| 1억원 | 4.28 |
| 2억원 | 3.39 |
| 3억원 | 3.09 |
| 5억원 | 2.84 |
| 10억원 | 2.49 |
| 20억원 | 2.30 |
| 30억원 | 2.22 |
| 50억원 | 2.18 |
| 100억원 | 2.12 |
| 200억원 | 2.06 |
| 300억원 | 2.03 |
| 500억원 | 2.00 |
| 1,000억원 | 1.95 |
| 2,000억원 | 1.92 |
| 3,000억원 | 1.88 |
⚠️ 비고 (별표2, 국토교통부고시 제2022-446호)
- 해체공사비가 요율표의 각 단위 중간에 있을 때의 요율은 직선보간법으로 산정한다.
- 해체공사비가 5천만원 이하인 경우 요율은 5천만원의 요율(4.53%)을 적용한다.
- 요율은 공사여건 등을 고려하여 10%의 범위에서 증액 또는 감액할 수 있다.
해당 해체공사비를 산출하고, 해체공사비에 맞는 요율을 곱하여 해체공사감리비를 산정합니다. 해체공사비가 요율표의 각 단위 중간에 있을 때 요율은 직선보간법으로 산정합니다. 공사비요율방식에 의한 대가 산정 방법에 대한 이해가 필요하신 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
2. 실비정액가산방식에 의한 해체감리비 산정
실비정액가산방식이란 직접인건비, 직접경비, 제경비 등을 합산하여 대가를 산출하는 방식으로, 업무량을 고려한 실제 투입비용 반영이 가능하며 공사의 특성과 난이도를 반영한 합리적인 대가산정이 가능한 방식입니다. 상주감리의 경우 이 방식이 의무 적용됩니다 (「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제23조 제4항).
- 직접인건비 : 해당 건축물 해체공사 감리업무에 종사하는 기술자의 인건비로서 투입된 인원수에 엔지니어링기술자의 기술등급별 노임단가를 곱하여 계산한다. (건축사 및 건축사보의 노임단가는 기술사 및 기술자의 노임단가에 준한다)
- 직접경비 : 해당 건축물 해체공사 감리업무에 필요한 숙박비, 제출도서의 인쇄 및 복사비, 사무공간 임대비(별도의 사무실을 제공받는 경우는 제외한다) 등으로서 실제 소요비용으로 한다.
- 제경비 : 직접비(직접인건비 및 직접경비를 말한다)에 포함되지 아니하는 비용으로 임원, 서무, 경리직원의 급여, 소프트웨어 라이선스비 등을 포함한 것으로서 직접인건비의 110~120%로 한다.
- 기술료 : 건축물 해체공사 감리자가 개발·보유한 기술의 사용 및 기술축적을 위한 대가로서 조사연구비, 기술개발비, 이윤 등을 포함하며 직접인건비에 제경비를 합한 금액의 20~40%로 한다.
실비정액가산방식을 통한 대가 산정 사례에 대한 이해가 필요하신 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 민간 건축주도 해체감리비를 공사비요율방식·실비정액가산방식으로 계산해야 하나요?
공공기관(중앙행정기관·지방자치단체·공공기관)이 발주하는 경우에는 두 방식 중 하나를 의무 적용해야 합니다. 민간 발주의 경우 의무는 아니지만, 「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제23조 제5항에 따라 부실한 감리가 발생하지 않도록 별표2 요율을 참고하여 관리자와 감리자가 상호 협의하여 결정할 것을 권장합니다.
Q. 상주감리와 비상주감리의 감리대가 산정 방식이 다른가요?
네, 다릅니다. 요율방식(공사비요율방식)은 비상주 감리에 적용하며, 상주감리의 경우에는 실비정액가산방식을 의무 적용합니다. 이때 건축사 및 건축사보의 노임단가는 기술사 및 기술자의 노임단가에 준하여 산정합니다 (「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제23조 제4항).
Q. 해체공사비가 요율표에 없는 중간 금액일 때 요율은 어떻게 산정하나요?
해체공사비가 요율표의 각 단위 사이에 있을 경우 직선보간법으로 요율을 산정합니다. 예를 들어 해체공사비가 1억 5천만원이라면, 1억원 요율(4.28%)과 2억원 요율(3.39%)을 선형으로 비례 계산하여 적용합니다. 직선보간법 계산방법은 관련 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
Q. 현행 해체감리비 관련 최신 고시는 무엇인가요?
현행 해체감리비 산출 근거는 「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 국토교통부고시 제2022-446호 (2022년 8월 4일 시행)입니다. 2022년 개정으로 ① 감리대가기준 조항(제23조 및 별표2) 명확화, ② 상주감리 시 실비정액가산방식 의무 적용, ③ 별표2 명칭을 “공공발주사업의 해체공사비에 관한 요율(제23조제1항)”로 정비하였습니다.
위 내용을 참고하시어 공공발주사업(중앙·지방·공공기관)의 해체공사 감리비는 공사비요율방식과 실비정액가산방식 중 하나로 산정하시기 바랍니다. 공공에 해당하지 않는 경우에도 대가기준을 참고할 수 있습니다. 해체공사 감리비 산정 업무에 도움이 되길 바랍니다. 기타 해체공사 관련 자료 및 건설 자료는 아래 링크 또는 카테고리를 활용하시기 바랍니다.