아파트 등 공동주택 하자담보 책임기간(아파트 하자보수기간)

아파트(공동주택) 법적 하자보수 책임기간

아파트 등 공동주택의 경우 별도로 공동주택관리법에 따라 하자기간이 명시되어 있습니다. (일반 건설공사의 경우 건설산업기본법에 따름) 아파트의 공종별 하자기간과 책임자, 하자기간의 시작 등에 대해 아래 내용 참고하시기 바랍니다.

아파트 등 공동주택 하자기간 관련 근거(법령, 지침, 해설서)

• 공동주택관리법 제36조(하자담보책임)
• 공동주택관리법 제37조(하자보수)
• 공동주택관리법 시행령 제36조(하자담보 책임기간)
• 공동주택관리법 시행령 별표4(시설공사별 담보책임기간)
• 국토부 “공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 해설서”

아파트 등 공동주택 하자담보책임이 있는 자 : 사업주체

아래 각 사업주체는 공동주택(아파트)의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임이 있습니다.

1. 주택법 제2조 제10호 각 목에 따른 자
   • 국가ㆍ지방자치단체
   • 한국토지주택공사 또는 지방공사
   • 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
   • 그 밖에 이 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자
2. 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 “건축주“
3. 공동주택을 증축, 개축, 대수선하는 행위를 한 “시공자“
4. 주택법 제66조에 따른 리모델링을 수행한 “시공자“

사업주체는 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말합니다.

아파트에 하자가 발생한 경우 하자보수 요청 주체

사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 합니다.

1. 입주자
2. 입주자대표회의
3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의

청구된 하자의 보수와 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 국토부고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 판정기준」을 준용할 수 있습니다.

아파트 하자담보책임기간 시작일

전유부분과 공용부분으로 나누어 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산합니다.

1. 전유부분 : 입주자에게 인도한 날
2. 공용부분 : 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
   • 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함

아파트 하자보수 요청 시 해당 시설물이 공용부분인지 세대부분인지 혼동되는 경우가 있습니다. 아래는 국토부 고시에서 정의하는 판단기준입니다. 참고하시어 공용부에 해당하는 경우 아파트 관리사무소에 하자보수 요청하시기 바랍니다.

아파트 하자담보책임기간(하자보수기간)

아파트 하자담보 책임기간은 내력구조부와 시설공사로 크게 두 가지로 나누어 정의되어 있습니다.

1. 내력구조부(주요구조부) : 10년
2. 시설공사별 : 공종별 2~5년

1) 내력구조부(건물의 주요구조부) 하자담보 책임기간 : 10년

• 주요구조부란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.

2) 아파트 시설공사별 하자담보 책임기간

시설공사	세부공종	기간
1. 마감공사	가. 미장공사 나. 수장공사(건축물 내부 마무리 공사) 다. 도장공사 라. 도배공사 마. 타일공사 바. 석공사(건물내부 공사) 사. 옥내가구공사 아. 주방기구공사 자. 가전제품	2년
2. 옥외급수ㆍ위생 관련 공사	가. 공동구공사 나. 저수조(물탱크)공사 다. 옥외위생(정화조) 관련 공사 라. 옥외 급수 관련 공사	3년
3. 난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사	가. 열원기기설비공사 나. 공기조화기기설비공사 다. 닥트설비공사 라. 배관설비공사 마. 보온공사 바. 자동제어설비공사 사. 온돌공사(세대매립배관 포함) 아. 냉방설비공사	3년
4. 급ㆍ배수 및 위생설비공사	가. 급수설비공사 나. 온수공급설비공사 다. 배수ㆍ통기설비공사 라. 위생기구설비공사 마. 철 및 보온공사 바. 특수설비공사	3년
5. 가스설비공사	가. 가스설비공사 나. 가스저장시설공사	3년
6. 목공사	가. 구조체 또는 바탕재공사 나. 수장목공사	3년
7. 창호공사	가. 창문틀 및 문짝공사 나. 창호철물공사 다. 창호유리공사 라. 커튼월공사	3년
8. 조경공사	가. 식재공사 나. 조경시설물공사 다. 관수 및 배수공사 라. 조경포장공사 마. 조경부대시설공사 바. 잔디심기공사 사. 조형물공사	3년
9. 전기 및 전력설비공사	가. 배관ㆍ배선공사 나. 피뢰침공사 다. 동력설비공사 라. 수ㆍ변전설비공사 마. 수ㆍ배전공사 바. 전기기기공사 사. 발전설비공사 아. 승강기설비공사 자. 인양기설비공사 차. 조명설비공사	3년
10. 신재생 에너지 설비공사	가. 태양열설비공사 나. 태양광설비공사 다. 지열설비공사 라. 풍력설비공사	3년
11. 정보통신공사	가. 통신ㆍ신호설비공사 나. TV공청설비공사 다. 감시제어설비공사 라. 가정자동화설비공사 마. 정보통신설비공사	3년
12. 지능형 홈네트워크 설비 공사	가. 홈네트워크망공사 나. 홈네트워크기기공사 다. 단지공용시스템공사	3년
13. 소방시설공사	가. 소화설비공사 나. 제연설비공사 다. 방재설비공사 라. 자동화재탐지설비공사	3년
14. 단열공사	벽체, 천장 및 바닥의 단열공사	3년
15. 잡공사	가. 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등) 나. 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사	3년
16. 대지조성공사	가. 토공사 나. 석축공사 다. 옹벽공사(토목옹벽) 라. 배수공사마. 포장공사	5년
17. 철근콘크리트공사	가. 일반철근콘크리트공사 나. 특수콘크리트공사 다. 프리캐스트콘크리트공사 라. 옹벽공사(건축옹벽) 마. 콘크리트공사	5년
18. 철골공사	가. 일반철골공사 나. 철골부대공사 다. 경량철골공사	5년
19. 조적공사	가. 일반벽돌공사 나. 점토벽돌공사 다. 블록공사 라. 석공사(건물외부 공사)	5년
20. 지붕공사	가. 지붕공사 나. 홈통 및 우수관공사	5년
21. 방수공사	방수공사	5년
비고: 기초공사ㆍ지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호에 따른 지반공사의 경우 담보책임기간은 10년

국토부에서 발행한 공동주택 하자판정기준 내용 중 시설공사별 세부공사 분류기준은 아래를 참고하시기 바랍니다.

위 내용 확인하시어 아파트 등 하자담보 책임의 주체와 신청 주체, 하자담보 책임기간 시작일 그리고 가장 중요한 법적 하자기간에 대해 참고하시기 바랍니다. 기타 하자 관련 사항 및 건축법, 건설공사 관련 사항은 아래 링크 또는 카테고리 활용하시기 바랍니다.

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