사용승인과 준공검상의 차이
건축이 거의 마무리되면 “이제 준공인가?”, “사용승인은 잘 받았어?”와 같은 질문을 자주 듣게 됩니다. 이 둘은 비슷하게 들리지만 실제로는 법적 성격, 적용 대상, 행정 절차가 완전히 다릅니다.
아래 본문을 통해 건축물의 “사용승인”과 “준공검사”의 차이점을 정리하였으니 실무자, 건축주, 입주 예정자분들께서 가볍게 일독해보시기를 추천합니다.
사용승인 및 준공검사 차이 비교표
| 구분 | 사용승인 | 준공검사 |
|---|---|---|
| 적용 법령 | 건축법 제22조 | 공사계약 일반조건 및 계약법 |
| 적용 대상 | 모든 건축물 (주택, 상가, 공장 등) | 공공·민간 건설계약(조달, 민간공사 등) |
| 법적 성격 | 건축법상 공적 사용승인 절차 | 계약상 이행 완료 확인 절차 |
| 주체 | 시장·군수·구청장 (행정기관) | 발주기관(감독관), 감리자 |
| 목적 | 건축물이 법령·설계도에 적합한지 확인 | 계약상 공사가 완료되었는지 확인 |
| 결과 문서 | 사용승인서 | 준공검사조서, 검사필증 등 |
| 결과 | 건축물 사용 가능 여부 결정 | 공사 대금 청구 및 계약종료 요건 |
사용승인이란?
사용승인은 건축물이 실제 사용되기 전에 ‘공적 사용 허가’를 받는 절차입니다. 「건축법 제22조」에 따라 모든 건축물은 사용 전 관할 지자체의 승인을 받아야 합니다.
- 신청 시점 : 공사 완료일로부터 7일 이내
- 처리기한 : 특별한 사유 없으면 15일 이내
- 서류 : 감리완료보고서 또는 공사완료 확인서, 설비검사확인서 등
- 처리 주체: 시장·군수·구청장
- 결과 : ‘사용승인서’ 발급 → 정식 사용 가능
※ 건축법상 사용승인을 받지 않으면 건축물의 사용 및 입주가 불가합니다.
준공검사란?
준공검사는 발주자가 계약상 공사가 완료되었는지 확인하는 절차입니다. 이는「공사계약 일반조건」 에 따라 공공·민간 공사에서 계약적으로 필수적인 과정입니다.
- 적용 대상: 공공기관 공사, 민간 도급공사 등
- 검사 주체: 발주기관(감독관) 또는 감리자
- 준공요청 → 현장 확인 → 검사완료조서 작성 → 승낙 통보
- 결과: 준공 승인 시 잔금 청구, 보증이행 해제 가능
- 사용승인과 별개로 진행됨
※준공검사를 통과했더라도, 건축물 사용은 반드시 ‘사용승인’을 받아야 합법입니다.
사용승인과 준공검사 Q&A
| 질문 | 정답 |
|---|---|
| 준공검사 받았으면 바로 입주해도 되나요? | ❌ 아닙니다. 반드시 사용승인 받아야 사용 가능 |
| 사용승인이 있으면 계약도 종료되나요? | ❌ 아닙니다. 계약 종료는 준공검사 승인 기준 |
| 준공검사는 공공사업에만 해당되나요? | ❌ 아닙니다. 민간공사도 계약서에 따라 준공검사 포함 |
| 둘 중 하나만 받으면 되나요? | ❌ 상황에 따라 둘 다 받아야 합니다 |
정리하면, 계약을 끝내려면 ‘준공검사’, 건물을 사용하려면 ‘사용승인’이라고 기억하셔야 하며, 둘 다 절차적으로 명확히 이해하고 진행해야 손해없이 마무리할 수 있습니다.
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