건축법 제25조에 따라 공사감리 대상 건축물은 상주감리와 비상주감리로 구분됩니다. 이 글에서는 비상주감리에 해당하는 건축물의 범위와, 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」에 따른 비상주감리 감리비 산정 근거·요율·직선보간법 계산 예시를 단계별로 해설합니다.
상주감리와 비상주감리 구분 기준
건축법 제25조에 따르면 건축주는 대통령령으로 정하는 용도·규모·구조의 건축물을 건축할 때 공사감리자를 지정해야 합니다.
감리자는 원칙적으로 수시 또는 필요할 때 현장을 방문하는 비상주감리로 업무를 수행하되, 건축법 시행령 제19조 제5항 각 호에 해당하는 건축물은 전체 공사기간 동안 감리원을 상주 배치하는 상주감리를 해야 합니다.
공사감리 대상 건축물 (건축법 제25조·시행령 제19조)
- 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물 (제14조 건축신고 대상 제외)
- 건축법 제6조 제1항 제6호에 따라 건축물을 리모델링하는 경우
- 다중이용건축물을 건축하는 경우
상주감리 대상 건축물 (건축법 시행령 제19조 제5항)
아래에 해당하지 않으면 비상주감리로 진행합니다.
- 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상인 건축공사 (축사·작물재배사 제외)
- 연속된 5개 층(지하층 포함) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 건축공사
- 아파트 건축공사
- 준다중이용 건축물 건축공사
비상주감리 감리비 산정 근거 법령
비상주감리비는 국토부 고시 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」 제14조(공사감리업무의 대가산정)에 따라 산정합니다. 공사감리업무는 아래와 같이 구분되며, 대가산정 방식이 다릅니다.
공사감리업무 구분 및 대가산정 방식
- 수시 또는 필요한 때 공사현장에서 수행하는 감리업무 → 요율방식 (비상주감리 해당)
- 건축사보로 하여금 공사기간 동안 현장에서 수행하는 감리업무 → 실비정액가산방식 (상주감리 해당)
- 다중이용건축물·아파트 등 발주자 요청으로 수행하는 감리업무 → 실비정액가산방식
- 발주자 요청 시 건축물 사후관리 매뉴얼 작성·사후평가 업무 → 실비정액가산방식
비상주감리비 산정 방법 (요율방식)
① 총공사비 산정
총공사비는 공사내역서를 기준으로 합니다. 공사내역서가 없는 경우 한국부동산원 「건물신축단가표」 용도별 평균값을 적용할 수 있습니다.
② 요율 산정 (직선보간법)
요율은 국토부 고시 별표 5 건축공사감리 대가요율표를 기준으로 하며, 공사비가 표의 구간 사이에 해당하는 경우 직선보간법으로 요율을 산정합니다.
③ 건축물 종별 구분 (제1종·제2종·제3종)
요율은 건축물의 복잡도에 따라 제1종(단순)·제2종(보통)·제3종(복잡)으로 구분하여 적용합니다.
| 종별 | 해당 건축물 |
|---|---|
| 제1종 (단순) | 가설건축물, 창고시설(하역장), 자동차관련시설(정비·운전학원 제외), 동물·식물관련시설(가축창고·관리사·가축시장·버섯재배사) 등 ※ 제1종 시설에 공기조화설비 등 특수설비가 있으면 제2종 적용 |
| 제2종 (보통) | 단독주택, 공동주택, 근린생활시설(제1·2종), 판매시설, 교육연구시설(도서관 제외), 노유자시설, 업무시설, 숙박시설(관광숙박 제외), 공장, 창고(냉동창고 포함), 위험물저장시설, 자동차관련시설(정비공장), 교정·군사시설 등 ※ 제2종 시설에 특수구조·특수설비가 있으면 제3종 적용 |
| 제3종 (복잡) | 문화·집회시설, 운수시설(철도·공항·항만), 의료시설, 도서관, 운동시설, 관광숙박시설, 발전시설, 방송통신시설, 화장장, 관망탑 등 |
비상주감리비 산정 예시 (근린생활시설 2,000㎡)
바닥면적 2,000㎡의 근린생활시설(제2종·보통)을 예시로 비상주감리비를 단계별로 산정합니다. 해당 건축물은 상주감리 기준(바닥면적 5천㎡ 미만, 아파트 아님)에 해당하지 않으므로 비상주감리 대상입니다.
Step 1. 총공사비 산정
공사내역서가 없는 경우 한국부동산원 건물신축단가표를 적용합니다. 근린생활시설 ㎡당 단가 1,717,724원 적용 시 총공사비는 아래와 같습니다.
총공사비 = 2,000㎡ × 1,717,724원/㎡ = ① 3,434,448,000원
Step 2. 요율 산정 (직선보간법)
공사비 약 34억 3천만원은 별표 5 요율표에서 30억~50억 구간에 해당합니다. 직선보간법으로 요율을 산정합니다.
직선보간법 적용
y = 1.09 – [(1.09 – 1.07) / (5,000,000,000 – 3,000,000,000)] × (3,434,448,000 – 3,000,000,000)
= 1.09 – [0.02 / 2,000,000,000] × 434,448,000
= ② 1.08565552% (근린생활시설 → 제2종 보통 요율 적용)
Step 3. 비상주감리비 최종 산출
비상주감리비 = ① 3,434,448,000원 × ② 1.08565552% = 37,286,274원
- 부가세 (10%) 별도 : 3,728,627원
- 합계 (VAT 포함) : 41,014,901원
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 비상주감리와 상주감리를 같은 건축물에 혼용할 수 있나요?
네, 분야별로 적용이 달라질 수 있습니다.
- 건축·토목·기계 분야 중 상주감리 기준 미충족 시 → 비상주감리 적용
- 전기 감리는 전력기술관리법에 따라 별도 분리발주
- 통신·소방은 개별 법령 기준에 따라 별도 산정
같은 공사에서 분야별로 상주·비상주 방식이 혼용되는 경우 배치계획표에서 분야별로 명확히 구분해야 합니다.
Q. 공사내역서가 없을 때 총공사비는 어떻게 산정하나요?
공사내역서가 없는 경우 한국부동산원 「건물신축단가표」 용도별 평균값을 적용합니다.
- 한국부동산원 홈페이지 또는 부동산정보포털에서 최신 단가표 확인
- 총공사비 = 바닥면적(㎡) × 용도별 평균 신축단가(원/㎡)
- 단가표는 매년 갱신되므로 해당 연도 기준 적용
Q. 비상주감리 요율은 공사비가 클수록 낮아지나요?
네, 체감 구조입니다. 별표 5 요율표는 공사비 구간이 클수록 요율이 낮아지는 방식으로 설계되어 있습니다.
- 공사비 소규모 → 상대적으로 높은 요율 적용
- 공사비 대규모 → 상대적으로 낮은 요율 적용
- 구간 사이 금액은 직선보간법으로 정확한 요율을 산정해야 함
Q. 비상주감리비에 부가세가 별도인가요?
네, 부가세(10%)는 감리비와 별도입니다.
- 비상주감리비(VAT 별도) × 1.1 = 부가세 포함 총액
- 공공발주의 경우 손해배상보험료(감리비 × 0.497%)도 별도 계상
- 발주 시 계약서에 VAT 포함·별도 여부를 반드시 명시
Q. 민간 건축주도 이 요율을 적용해야 하나요?
국토부 고시 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」은 원칙적으로 공공발주 적용 기준입니다.
- 공공발주 : 고시 기준 의무 적용
- 민간발주 : 고시 기준을 참고하여 발주자·건축사 간 협의로 결정
- 분쟁 예방을 위해 민간 계약 시에도 고시 기준을 준용하는 것이 일반적
건축법에 따른 공사감리 대상 건축물의 구분, 상주·비상주감리 적용 기준, 비상주감리비 산정 근거와 요율·직선보간법 계산 예시까지 단계별로 해설하였습니다. 감리 및 건설사업관리 관련 추가 자료는 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.