공동주택 등 아파트 하자 판정기준과 하자의 법적 정의

아파트(공동주택)의 하자 여부 판정기준 등

신축 아파트에 대해 사용전 검사를 준비하고 계시거나, 아파트에 거주 중이면서 하자기간이 남아있는 입주자 그리고 공용부분에 대해 아파트 관리사무소에 하자요청을 계획하고 계시는 분들을 위해 아파트 하자 여부 판정기준 등에 대해 정리하였습니다.

아파트 등 공동주택의 하자 여부 판정기준 관련 법령

  • 국토부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」
  • 공동주택관리법 제39조 제4항
  • 공동주택관리법 시행령 제47조

공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 발생하는 하자에 관한 ‘하자 여부 판정’, ‘하자조사 방법’ 및 ‘하자보수비용 산정’에 관한 기준을 정하기 위해 위와 같은 국토부 고시가 제정되었습니다. 여기에서 정의하는 용어의 해설과 각 시설공사별 하자 판정기준에 대해 말씀드리겠습니다.

내용 살펴보시고 하자가 맞는 지 아닌 지 확실히 알아보시고, 이의제기할 때 활용하시기 바랍니다.

하자의 종류

아파트 등 공동주택의 하자는 크게 3가지로 분류할 수 있습니다.

  1. “시공하자”란 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서대로 시공하였으나, 내구성ㆍ내마모성 및 강도 등이 부족하여 품질을 제대로 갖추지 아니하였거나, 끝마무리를 제대로 하지 아니하여 안전상ㆍ기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것을 말한다. 
  2. “미시공하자”란 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의 내력구조별 또는 시설공사별로 구분되는 어느 공종의 전부 또는 일부를 시공하지 아니하여 그 건축물 또는 시설물(제작ㆍ설치ㆍ시공하는 제품을 포함한다. 이하 같다)이 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 것을 말한다. 
  3. “변경시공하자”란 건축물 또는 시설물이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 그 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다. 
    • 관계법규에 설치하도록 규정된 시설물 또는 설계도서에 명기된 시설물의 규격ㆍ성능 및 재질에 미달하는 경우 
    • 설계도서에 명기된 시설물과 다른 저급자재로 시공된 경우 

하자의 기준이 되는 설계도서 적용기준

건축물 또는 시설물의 하자 여부는 설계도서를 기준으로 판정하게 되는데 건축허가 설계도면, 사용검사 설계도서, 분양안내서, 모델하우스, 계약자 배포용 분양책자 등 다양한 자료에 대해 혼동하는 경우가 있습니다. 이에 설계도서 적용기준과 적용순위에 대해 아래 내용 참고하시기 바랍니다.

설계도서 적용기준

  1. 하자여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정한다.
  2. 1에도 불구하고 내장재료 및 외장재료 등 마감자재의 품질은 입주자 모집공고 및 주택공급계약 체결 당시의 기준으로 하자 여부를 판정한다.
    • 다만, 사업주체가 내장재료 및 외장재료의 변경사항을 명시하여 해당 사업계획승인권자(감리자지정권자를 포함한다)로부터 변경승인을 받았거나, 입주예정자의 동의나 이를 사전에 고지하고 입주예정자가 이의를 제기하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 
  3. 1, 2에도 불구하고 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 광고한 경우, 분양안내서 등을 제공한 경우 또는 특별히 약정한 경우에는 그에 따른다. 

설계도서에 내용이 없거나 서로 일치하지 않는 경우 설계도서 적용순위

  1. 주택공급계약서 
  2. 견본주택 
  3. 계약자 배포용 분양책자(Catalog) 
  4. 특별(공사)시방서 
  5. 설계도면 
  6. 일반시방서ㆍ표준시방서 
  7. 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서 

위 1~5 따른 설계도면의 평면도ㆍ입면도ㆍ단면도ㆍ구조도ㆍ상세도 및 재료마감표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격ㆍ재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재한 도면을 적용합니다.

설계도서 등에 명기된 제품 및 자재에 비하여 상향 시공된 시설에 하자가 발생하여 교체하거나 보수하는 경우에는 그 상향 시공된 제품을 기준으로 하자 여부를 판정합니다.

  • 다만, 조경공사의 경우에는 설계도서에 명기된 조경수의 수종 및 규격 기준

아파트 하자 판정 기준

콘크리트 균열

  1. 콘크리트에 발생한 균열은 균열 폭이 0.3mm 이상인 경우 시공하자로 본다. 
  2. 위 1에도불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 균열 폭 0.3mm 미만의 콘크리트의 균열은 시공하자로 본다. 
    • 누수를 동반하는 균열 
    • 철근이 배근된 위치에 철근길이 방향으로 발생한 균열 
아파트 콘크리트 균열 하자

마감부위 균열 등

  1. 미장 또는 도장 부위에 발생한 미세균열 또는 망상균열 등이 미관상 지장을 초래하는 경우에는 마감공사의 시공하자로 본다. 
  2. 마감부위에 변색ㆍ들뜸ㆍ박리ㆍ박락ㆍ부식 및 탈락 등이 발생하여 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다.
마감부위 균열하자

누수

  1. 건축물 또는 시설물에서 발생하는 누수 부위는 방수(防水)공사, 비방수(非防水)공사 및 창호공사로 구분한다. 
  2. 누수 하자의 범위
부위누수상태하자내용하자종류
방수공사상시– 지붕, 최하층 바닥 및 지하층 외벽 등의 누수
– 욕실, 세탁실, 샤워실 및 수전이 설치된 발코니 등의 물을
사용하는 공간은 방수공사 부위의 하부 또는 이면 등에서
물이 새어나오는 진행성 누수
방수하자
방수공사일시– 방수공사 부위의 하부 또는 이면의 마감면에 물이 남아있거나
흔적이 있는 누수(진행성 누수는 상시)
방수하자
비방수공사상시– 배관(급수․온수․난방 등의 배관 또는 우수관․오수관 등)에서
발생한 누수
배관하자
비방수공사상시
(일시)
– 외벽 또는 바닥의 관통균열 또는 이와 유사한 균열부위로 새어
나오는 누수
균열하자
창호공사상시– 창호의 외부에 면한 부위에서 빗물 등이 내부로 스며드는 누수
– 문틀 주위의 실링(=코킹) 등의 처리가 불량하여 발생한 누수
창호하자
창호공사일시시– 창호 내부면 주위에 물이 남아 있거나 흔적이 있는 경우창호하자자
비고고사용상 또는 유지관리 부실로 발생한 누수는 하자에서 제외한다.
누수 하자

결로

  1. 단열 공간의 벽체, 천장, 바닥 등에서 결로가 발생한 경우에는 다음 각 호의 방법으로 하자 여부를 정한다.
    • 설계도서의 부위별 단열성능을 확인하여 해당부위의 TDR(온도차이비율) 값이 「공동주택 결로방지를 위한 설계기준」에서 정한 값보다 클 때
    • 열화상 카메라 및 표면온도계로 측정한 결과, 결로 및 곰팡이가 발생한 부위의 단열처리가 현저히 불량하여 노점온도 이하로 떨어진다고 판단될 때
    • 이 경우 모서리 부위는 일자형(평면) 벽체와 다르게 실내측 벽체 면적에 비해 외기측의 벽체 면적이 넓은 점을 고려한다. 
    • 결로 및 곰팡이 발생부위의 마감재를 해체한 상태를 설계도서와 비교하여 단열재를 미시공ㆍ변경시공 또는 부실시공한 상태가 육안으로 식별되거나 장비로 측정될 때
  2. 단열 공간 창호에 발생한 결로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 하자로 본다. 
    • 창호의 모헤어(Mo Hair) 및 풍지판(창문 상ㆍ하부의 창틀 부위에 외풍을 차단하는 역할을 하는 고무판 등을 말한다) 등의 시공상태가 불량하여 기밀성이 현저히 저하된 때 
    • 창문틀 주위에 모르타르 또는 우레탄폼 등을 제대로 채우지 아니한 때 
    • 창호시험성적서 등에 기재된 창호의 성능이 국토교통부에서 고시한 「건축물의 에너지 절약 설계기준」,「에너지절약형 친환경주택의 건설기준」 및 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」에 미달하는 때 
  3. 발코니 등 비난방공간의 벽체ㆍ천장ㆍ바닥에서 결로가 발생할 때에는 입주자 등의 유지관리 사항을 고려하여 하자여부를 판단할 수 있다. 단, 입주자 등이 설치ㆍ시공한 시설물에서 결로가 발생한 경우와 그 시설물로 인해서 결로가 발생할 경우에는 하자가 아닌 것으로 본다. 
  4. 제3항의 발코니 등 비난방공간의 결로발생 원인 조사에 있어서 거주자의 유지관리사항에 대한 판단은 다음 각 호의 방법에 따라 할 수 있다. 
    • 단열공간과 비난방공간 사이의 단열상태, 외기와 비난방공간 사이의 단열상태, 그리고 비난방공간에서의 결로방지를 위한 설계사항(환기, 제습 등) 등을 거주자가 적절히 이용하고 있는지를 조사하여 판단한다. 
    • 비난방공간의 결로방지를 위해 단열, 환기구 또는 제습기 등이 설계대로 설치되었음에도 결로가 발생한 경우에는 거주자의 유지관리 문제로 판단한다. 
결로 하자보수

주방 싱크대 하부 및 배면 마감

  • 설계도서(실내재료 마감표, 싱크대 하부의 상세도면, 시방서 등)에 마감 표시가 되어 있는데도 시공하지 아니한 시설물은 미시공하자로 본다. 
  • 설계도서에 주방 싱크대 하부나 배면에 마감재가 표시되어 있지 아니한 경우, 별도의 마감재를 시공하지 아니하거나 미장 또는 쇠흙손 등으로 마감을 하지 아니한 경우에는 미시공하자로 본다. 
싱크대 하자

욕실 문턱

욕실의 문턱이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시공하자로 본다. 

  • 설계도면에 욕실 깊이만 표시된 경우 문턱에서 측정된 단차가 배수구에서 문턱이 있는 벽체까지의 최단 직선거리 물매 100분의 1을 뺀 값에 미달하는 때 
  • 설계도면에 문턱 단차가 표시된 경우 문턱의 단차 치수에 미달하는 때 
  • 설계도면에 욕실 문턱의 단차 또는 깊이에 대한 표시가 없는 경우에는 물청소 시 물이 넘치지 않을 정도의 높이인 50mm 깊이에 미달하는 때 
욕실 문턱 하자

 타일

  • 타일에서 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나 배부름 또는 처짐 등의 현상이 발생하는 경우에는 시공하자로 본다. 
  • 벽체 타일의 뒤채움 면적이 모르타르 떠붙이기 공법의 경우 80% 미만일 때 또는 기타 접착제를 사용할 경우 표준사용량으로부터 환산된 접착요구면적에 미달할 때 시공하자로 본다.
  • 시공하자가 아님에도 불구하고 분쟁이 발생한 경우에는 타일의 접착강도 시험을 실시하여 접착강도가 0.392Mpa(4㎏f/㎠) 이상인 경우에는 시공하자로 보지 않는다. 
아파트 타일 하자

도배 

  • 시공상 결함 등이 원인이 되어 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등으로 인해 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다.
  • 단, 봉투바름 등 시공특성으로 발생하는 들뜸 등의 현상은 하자로 보지 아니한다.

바닥재

  • 시공상 결함 등이 원인이 되어 바닥재에 발생한 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다.
  • 단, 시공특성으로 발생하는 벌어짐 등의 현상은 하자로 보지 아니한다.

창호 기능

  • 창호의 틀과 짝의 수직ㆍ수평 및 닫힘 상태가 불량하여 문(門)을 열고 닫는 것이 용이하지 않거나, 기밀성이 현저히 떨어지는 등 기능상 지장을 초래할 경우에는 시공하자로 본다. 
  • 거실, 침실 또는 발코니 등의 바닥에서부터 천장까지 트여 있는 부위에 설치한 미서기문 또는 미닫이문에 손잡이를 설치하지 아니하여 문을 열고 닫을 때에 기능상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 다만, 문을 열고 닫을 때에 문제가 없는 경우에는 하자가 아닌 것으로 볼 수 있다. 
  • 침실의 방 여닫이문의 하부에 문턱이 없는 경우에는 그 여닫이문의 하부와 바닥 간의 틈새가 과다하거나 그 틈새를 최소화할 수 있는 장치(모헤어, 고무재질 등)를 설치하지 아니한 경우에는 시공하자로 본다. 
  • 수동식 또는 전자식 잠금장치가 미설치, 기능불량, 작동불량 등으로 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래할 경우에는 시공하자로 본다. 
아파트 창호 하자

아파트 등 공동주택 하자여부 판단기준 및 해설서, 사례집 참고자료

위 내용 참고하시어 아파트 등 공동주택의 하자 여부에 대해 분쟁이 있는 경우에 국토부 고시에 따른 하자판정 여부를 확인하시기 바랍니다. 또한, 하자 판정의 기준이 될 수 있는 설계도면의 적용과 우선순위에 대해 알아두시어 입주자 점검 등 하자 보수 요청에 활용하시기 바랍니다

기타 관련 사항은 아래 링크 또는 카테고리 활용하시기 바랍니다.

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