건폐율과 용적률 기준표, 최대 건축 가능 규모 산정 방법 등

건폐율과 용적률

건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을 지 알아야 합니다. 최대 건축 가능 규모는 해당 부지의 최대 건폐율과 용적률에 의해 정해지기에 건폐율, 용적률의 정의, 계산법, 최대한도, 제한사항 , 허용오차, 강화 및 완화조건에 대해 아래와 같이 쉽게 정리하였으니 일독해보시기를 추천합니다.

건폐율과 용적률 최대한도

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역¹별로 건폐율과 용적률에 대한 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다.

이에 근거하여 특별시, 광역시, 특별자치도, 시 또는 군의 자치법규(도시계획조례)를 통해 건폐율과 용적률을 구체적으로 규정하고 있습니다.

1. 용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말함. ↩︎

건폐율 정의, 계산법, 기준표 등

• (정의) 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율
• (계산법) 건폐율(Building-to-Land Ratio) = [건축면적/대지면적 × 100]

건폐율 기준표(용도지역에서 건폐율의 최대한도)

• 건축법 제55조(건축물의 건폐율)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조(용도지역의 건폐율)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율)
• 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율

용적률 정의, 계산법, 기준표 등

• (정의) 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(건축물의 모든 층 면적 합계)의 비율
• (계산법) 용적률(Floor Area Ratio) = [지상층 연면적/대지면적 × 100]

용적률 기준표(용도지역에서 용적률의 최대한도)

• 건축법 제56조(건축물의 용적률)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조(용도지역의 용적률)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조(용도지역안에서의 용적률)
• 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율

최대 건축 가능 규모의 산정

땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며,

「건축법」에서 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같습니다.

건폐율과 용적률의 강화 및 완화

건폐율과 용적률은 「건축법」과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 기본적으로 정해지지만, 실제 적용 시에는 지자체 조례, 건축물의 용도, 입지 조건, 특례 규정, 계획 수립 여부 등에 따라 강화되거나 완화될 수 있습니다.

<법령과 조례의 구조>

구분	설명
건축법	건축물의 건폐율·용적률 산정 방식 규정
국토계획법	용도지역별 최대 한도 설정
지자체 조례 (도시계획조례)	해당 지역 여건에 따라 세부 건폐율·용적률 규정 (실제 적용 기준)
지구단위계획·도시관리계획 등	계획 수립 시 개별 필지나 구역에 맞게 별도 기준 부여 가능

건폐율 및 용적률 완화 조건

분류	조건	주요 내용
① 지구단위계획구역	지자체에서 특별히 계획을 수립한 지역	지자체 조례에 따라 용적률을 완화 가능
② 개발밀도관리구역 외 지역	일정 지역은 용적률 상한 적용 제외 가능	계획관리지역 등 일부 구역
③ 복합용도 건축물	주거+업무, 상업+업무 등	용도복합에 따라 완화 가능 (특히 상업지역)
④ 공공기여	도로·공원 기부, 공공시설 제공 등	지자체가 정한 범위 내에서 용적률 인센티브 가능
⑤ 에너지절약형 건축물	녹색건축, 제로에너지, BEMS 등	최대 15~20% 정도 완화 가능 (조례에 따름)
⑥ 공동주택 건축 시	특정 주택정책 적용 (예: 도시형생활주택)	일부 기준에 따라 용적률 최대한도 확대
⑦ 상향 지정된 용도지역	용도지역 변경 또는 상향 (예: 일반→준주거)	변경된 용도지역의 상한 기준까지 완화

건폐율, 용적률 제한 강화 조건

분류	조건	주요 내용
① 방재, 조망, 경관 등 고려지역	경관지구, 조망권 보호구역 등	건폐율 또는 용적률 별도 강화 (조례 또는 지구단위계획 반영)
② 기반시설 부족 지역	도로, 하수도 등 인프라 부족	용적률 강화 제한 (계획적으로 개발 유도)
③ 재해위험지역	홍수·산사태 우려 지역 등	건축 규모 제한, 용적률 하향 적용 가능
④ 고도지구/미관지구 등	고도제한, 건축물 높이 제한 지역	결과적으로 용적률을 낮게 적용하게 됨
⑤ 역사문화환경 보존지역	문화재 주변 등	건축 규모·높이 제한 → 용적률 자동 강화
⑥ 소규모 개발지	일정 규모 이하 대지	인접 대지와의 일조권, 사생활 보호 등 이유로 용적률 축소 적용 가능

건폐율과 용적률은 건축 및 토지 활용 계획의 기본이 되는 중요한 개념으로, 법령과 조례, 그리고 지역 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

본 글에서 소개한 내용을 바탕으로 관련 규정과 적용 조건을 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 실제 설계나 개발을 진행할 때에는 해당 지자체의 도시계획조례와 관련 법령을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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