건설 현장에서 설계·인허가 업무를 담당하다 보면 “이 공사가 신축인지 증축인지, 개축인지 재축인지”를 먼저 확정해야 하는 상황이 반복됩니다.
건축 행위의 종류에 따라 건축허가·신고 절차, 적용되는 건축 기준, 감리 의무가 모두 달라지기 때문입니다.
이 글에서는 건축법 제2조 제1항 제8호 및 건축법 시행령 제2조에서 규정하는 신축·증축·개축·재축·이전의 법적 정의와, 별도로 규정되는 가설건축물까지 2026년 현행 기준으로 완벽하게 정리합니다.
건축법상 ‘건축’의 정의와 행위 유형
건축법 제2조 제1항 제8호는 ‘건축’을 개념으로 정의하지 않고 신축·증축·개축·재축·이전이라는 5가지 행위를 나열하는 방식으로 규정합니다. 가설건축물은 이와 별도로 건축법 제20조에서 임시적 건축 행위로 규정합니다.
| 행위 | 핵심 조건 | 규모 제한 | 발생 원인 |
|---|---|---|---|
| 신축 | 건축물 없는 대지 또는 기존 건축물 멸실 대지 | 제한 없음 | 건축주 의지 |
| 증축 | 기존 건축물이 있는 대지에서 규모 확대 | 확대 방향 | 건축주 의지 |
| 개축 | 주요구조부 3개 이상 해체 후 재축조 | 종전 규모 이하 | 건축주 의지 |
| 재축 | 천재지변 등 재해로 멸실 후 재축조 | 종전 규모 이하 | 외부 재해 |
| 이전 | 주요구조부 해체 없이 같은 대지 내 위치 이동 | 같은 대지 | 건축주 의지 |
| 가설건축물 | 임시적 목적, 존치기간 3년 이내 | 구조·용도 제한 | 별도 §20 규정 |
신축 (New Construction)
“신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것을 말한다.
- 「건축법 시행령」 제2조 제1호 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다.
신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지 포함)에 새로운 건축물을 건축하는 것으로, 부속건축물이 있는 대지에 주된 용도의 건축물을 짓는 것도 포함합니다.
예를 들어 경비실(부속건축물)만 있는 대지에 오피스(주된 건축물)를 건축하면 신축에 해당합니다. 신축이란 ‘대지에 새로운 용도를 담아내는 새로운 건축물’을 탄생시키는 것이라 이해하면 됩니다.
- 기존 건축물을 완전히 철거한 후 새로 짓는 경우 → 신축 (기존 건축물 멸실 대지)
- 기존 건축물 일부를 철거하고 새로 짓는 경우 → 주요구조부 3개 이상 해체 여부에 따라 개축 또는 증축
- 신축은 규모 제한이 없어 건폐율·용적률 범위 내에서 자유롭게 설계 가능
증축 (Extension)
“증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
- 「건축법 시행령」 제2조 제2호 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 규모(건축면적·연면적·층수·높이)를 늘리는 것을 말합니다.
높이가 포함되는 이유는, 건축물 내부적으로 추후 층을 올려 면적이 증가할 가능성이 있기 때문입니다. 기존 건축물과 이격된 별동(別棟)을 추가로 신설하는 경우에도 동일 대지 내에 건축면적·연면적이 늘어나므로 증축에 해당합니다.
증축 신고 요건
바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축은 건축허가 대상이라도 건축신고로 갈음할 수 있습니다(건축법 제14①1호). 단, 3층 이상 건축물은 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정합니다.
개축 (Renovation)
“개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
- 「건축법 시행령」 제2조 제3호 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
개축이란 건축주의 의지에 의해 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상)를 해체하고 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것입니다. 핵심은 ‘종전과 같은 규모’로, 철거 후 면적이 늘어났다면 증축(또는 신축)으로 보아야 합니다.
개축의 핵심 판단 기준 — 주요구조부 3개 이상
건축법상 주요구조부란 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단6가지를 말합니다(건축법 제2조 ①항 7호). 이 중 내력벽·기둥·보·지붕틀 4가지에 한해 ‘셋 이상’을 해체하는 경우가 개축 요건이 됩니다. 바닥과 주계단은 개축 요건 산정에서 제외됩니다.
→ 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 2개 이하 해체는 대수선에 해당할 수 있습니다.
재축 (Reconstruction)
“재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
- 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
- 동수, 층수 및 높이는 다음 어느 하나에 해당할 것
- 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
- 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 건축법 또는 건축법 시행령, 건축조례 등에 모두 적합할 것
- 「건축법 시행령」 제2조 제4호 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
재축이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(화재·홍수·태풍 등)로 멸실된 경우 그 대지에 다시 축조하는 것입니다.
개축과 유사해 보이지만 결정적인 차이가 있습니다.
개축은 건축주의 의지로 철거하는 반면, 재축은 외부 재해에 의한 멸실이 전제 조건입니다. 또한 재축은 동수·층수·높이가 종전보다 일부 초과하더라도 현행 법령에 모두 적합하면 허용됩니다.
개축 vs 재축 — 핵심 차이점
| 구분 | 개축 | 재축 |
|---|---|---|
| 발생 원인 | 건축주 의지에 의한 해체 | 천재지변·재해로 인한 멸실 |
| 규모 제한 | 종전 규모 이하 (엄격) | 연면적 이하 + 층수·높이 조건부 초과 가능 |
| 건축허가 | 일반 건축허가 | 일반 건축허가 |
이전 (Relocation)
“이전”이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.
- 「건축법 시행령」 제2조 제5호 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
이전이란 건축물의 주요구조부(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단)를 해체하지 않은 채 건축물 자체를 통째로 들어 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 행위입니다.
주로 목조건축물, 조립식 건축물, 가벼운 구조의 건축물에서 발생하며, 건축물 자체는 그대로 유지하면서 위치만 변경한다는 점이 특징입니다.
이전과 신축의 구분
- 주요구조부 해체 없이 같은 대지 내 위치 이동 → 이전
- 주요구조부를 해체하거나 다른 대지로 이동 → 신축(또는 개축에 해당)
- 이전 후 동일 대지 내에서 규모가 늘어나면 → 이전 + 증축 병행 해당 가능
- 이전도 건축허가(또는 신고) 대상에 해당하며, 이전 후 위치에서의 건폐율·용적률 적합성을 확인해야 함
가설건축물 (Temporary Building)
가설건축물은 건축법 제20조에서 신축·증축·개축·재축·이전과 별도로 규정하는 임시적 건축 행위입니다.
영구 건축물이 아닌 한시적 목적으로 설치하며, 존치기간이 제한되고 일반 건축물보다 완화된 건축 기준이 적용됩니다. 설치 위치와 목적에 따라 허가 대상과 신고 대상으로 구분됩니다.
① 허가 대상 가설건축물
도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.
- 「건축법」 제20조 제1항 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
도시·군계획시설(도로·공원·학교 등)이나 그 예정지에 설치하는 가설건축물은 허가를 받아야 합니다. 도시·군계획 사업이 시행될 때까지 한시적으로 사용하기 위한 건축물이 대표적이며, 허가 요건(구조·존치기간·설치목적 등)은 해당 지방자치단체의 건축조례로 정합니다.
② 신고 대상 가설건축물
재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 신고한 후 착공하여야 한다.
- 「건축법」 제20조 제3항 (원문 확인, 시행 2026.2.27.)
허가 대상 외의 가설건축물 중 건축법 시행령 제15조 제5항에서 정하는 용도에 해당하면 신고만으로 설치할 수 있습니다. 건설 현장에서 가장 자주 접하는 공사용 가설건축물(현장사무소·창고·숙소 등)이 여기에 해당합니다.
| 번호 | 용도 |
|---|---|
| ① | 재해발생구역 또는 인접구역에서 일시사용을 위하여 건축하는 것 |
| ② | 가설흥행장·가설전람회장·농수축산물 직거래용 가설점포 등 |
| ③ | 공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물 (현장 사무소·창고·숙소 등) |
| ④ | 전시를 위한 견본주택(모델하우스) 및 이와 비슷한 것 |
| ⑤ | 도로변 미관정비구역 가설점포 (안전·방화·위생 기준 충족) |
| ⑥ | 조립식 구조 경비용 가설건축물 (연면적 10㎡ 이하) |
| ⑦ | 조립식 경량구조 외벽 없는 임시 자동차 차고 |
| ⑧ | 컨테이너 임시사무실·임시창고·임시숙소 (건축물 옥상 설치 제외) |
신고 대상 가설건축물의 설치 요건
신고 대상 가설건축물로 인정받으려면 아래 4가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 하나라도 미충족하면 일반 건축허가 절차를 거쳐야 합니다(건축법 시행령 제15조 제1항).
- 구조: 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
- 존치기간: 3년 이내 (단, 도시·군계획사업 시행 시까지 연장 가능)
- 설비: 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 않을 것
- 용도: 공동주택·판매시설·운수시설 등 분양 목적 건축물이 아닐 것
가설건축물에 적용되지 않는 규정
신고 대상 가설건축물에는 다음 규정이 적용되지 않습니다(건축법 §20⑤, 시행령 §15②).
- 건축물대장 기재 의무(§38) — 대신 가설건축물대장에 별도 관리
- 도로 위 차양시설은 건축선 제한(§46), 건폐율 제한(§55) 면제
- 구조·피난·방화·에너지 등 건축 기준 상당 부분 적용 제외
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 신축과 개축은 어떻게 구분하나요?
A. 신축은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체·멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것입니다. 개축은 기존 건축물의 주요구조부(내력벽·기둥·보·지붕틀) 중 셋 이상을 건축주 의지로 해체하고 종전과 같은 규모 이하로 다시 축조하는 것입니다. 기존 건물을 완전히 철거하고 더 크게 짓는다면 신축, 같은 규모 이하로 다시 짓는다면 개축에 해당합니다.
Q2. 재축과 개축의 가장 큰 차이점은 무엇인가요?
A. 발생 원인이 다릅니다. 개축은 건축주의 의지에 의해 기존 건축물을 해체하는 반면, 재축은 천재지변·화재·홍수 등 외부 재해로 건축물이 멸실된 경우에만 해당합니다. 또한 재축은 연면적이 종전 이하이면 동수·층수·높이가 일부 초과하더라도 현행 법령에 적합하면 허용됩니다.
Q3. 기존 건물 일부를 허물고 면적을 늘리면 무슨 행위인가요?
A. 해체 부위가 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이고 종전 규모 이하로 다시 짓는다면 개축입니다. 철거 후 면적이 늘어난다면 신축 또는 증축으로 봐야 합니다. 단순히 외벽 일부를 허물고 수평으로 면적을 확장하는 경우는 대체로 증축에 해당합니다.
Q4. 이전은 다른 대지로 이동하는 것도 포함되나요?
A. 아닙니다. 건축법상 이전은 ‘같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것’으로 한정됩니다(시행령 §2⑤). 다른 대지로 이동하는 경우에는 이전이 아닌 신축 또는 개축에 해당합니다. 이전 중 주요구조부를 해체하게 되면 이전이 아닌 개축에 해당할 수 있습니다.
Q5. 공사용 현장 사무소는 허가가 필요한가요?
A. 공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물은 신고만으로 설치할 수 있습니다(건축법 §20③, 시행령 §15⑤3호). 단 ①철근콘크리트조가 아닐 것, ②존치기간 3년 이내, ③전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비 설치 불필요, ④분양 목적 아닐 것 — 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
Q6. 가설건축물 존치기간 3년이 지나면 연장할 수 있나요?
A. 신고 대상 가설건축물의 원칙적 존치기간은 3년 이내입니다. 단, 도시·군계획사업 예정지 내에 설치한 경우 해당 사업 시행 시까지 연장할 수 있습니다(시행령 §15①2호). 연장 신고 절차가 필요하며, 연장 가능 여부와 횟수는 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있으므로 해당 시·군·구청에 확인이 필요합니다.