바닥면적 산정기준 관련 법령 정리 | 건축법 제외기준·계산법

건축법에서 규정하는 바닥면적 산정기준의 모든 것을 법령 근거와 함께 상세히 정리했습니다. 건축면적, 바닥면적, 연면적, 대지면적의 차이점부터 발코니, 필로티, 다락 등의 제외기준까지 건축사와 시공사가 반드시 알아야 할 내용을 담았습니다.

건축법의 ‘면적’에 대한 정의와 차이점 비교

건축 안전을 위해 건축법에서 규정하고 있는 건축 기준의 적용은 면적으로 하는 경우가 많습니다. 건축 규제 기준이 되는 면적들은 바닥면적, 건축면적, 대지면적, 연면적입니다. 때문에 건축법에서는 이들 면적 산정의 원칙(건축법 시행령 제119조)을 규정하여 법 적용의 통일성을 유지하고 있습니다.

건축법의 면적(건축면적, 연면적, 바닥면적, 대지면적)을 정확히 구분할 줄 알아야 하는 이유는 각 면적에 따라 건축신고, 허가, 사용승인, 건폐율, 용적율의 기준이 되기 때문입니다.

건축면적, 대지면적의 정의와 개념

• 건축면적: 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 함)
• 대지면적: 대지의 수평투영면적

• 대지면적은 도로와의 관계에 따라, 건축면적은 처마, 한옥, 태양열주택, 단열공법에 따라 산정기준이 다릅니다. 세부사항은 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 제1항 참고

건축면적과 대지면적에서 수평투영면적이란?

건축면적 또는 대지면적 산정기준을 이해하기 위해서는 2가지 전제적 이해가 필요합니다.

• 대지면적은 토지를 계획적으로 이용하기 위하여 산정하는 값과 다르다.
• 대지면적은 거래의 단위로서, 토지면적과도 다르다.

예를 들면 경사지 땅의 소유자가 땅에 잔디를 심으려고 할 때, 견적을 내기 위해 토지의 표면적이 필요할 것입니다. 그러나 「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적 산정 기준은 수평투영면적으로 계산하기 때문에 경사지 토지의 경우 실제의 표면적보다는 대지면적이 작을 것입니다. 실제 토지표면은 경작을 위해서든 혹은 건축을 위해서든 땅을 잘라 내거나(절토) 흙을 덮어(성토) 평탄하게 땅을 정지(整地)할 수 있습니다.

이렇게 토지의 형상은 언제든지 상황에 따라 바뀔 수 있으므로 이를 법에서 면적의 기준으로 삼을 수는 없기 때문에 법에서는 변치 않는 기준인 수평투영면적을 토지면적(「공간정보관리법」)이나 대지면적(「건축법」)의 기준으로 삼고 있는 것입니다.

바닥면적, 연면적의 정의와 개념

• 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외
  • 지하층의 면적
  • 지상층의 주차용으로 쓰는 면적(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)
  • 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
  • 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
• 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

건축물 바닥면적 산정기준 상세 해설

건축물 바닥면적 산정 기준은 벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 실내 부분의 수평투영면적입니다. 그러나 건축물에 따라서는 벽·기둥의 구획이 없어 바닥면적 산정 기준의 적용이 모호한 경우가 있습니다. 아래 내용을 통해 건축물 바닥면적 산정기준에 대해 상세히 확인하시기 바랍니다.

① 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적 산정

• 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적
• 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 가목

② 건축물의 노대(발코니) 바닥면적 산정 기준

• 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입
• 발코니의 개념 정의: 발코니란 건축물의 외부로 돌출된 것 또는 외벽 또는 창틀 등으로 이루어진 건축물의 일부로서, 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 내부부분(건축물 본체)에 대하여 외부에 개방형 구조로 설치된 ‘바닥형태의 구조물’을 말함
  • 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로, 주택의 경우 내부 공간으로 편입이 가능함. 이러한 공간적 성격을 반영하여 일부는 바닥면적에 산입하고 일부는 바닥면적에서 제외하도록 규정

③ 필로티의 바닥면적 산정 기준

건축물의 필로티는 사전적으로는 기둥을 의미하며, 건축물을 지면에서 들어올린 공간(필로티 공간) 그 자체를 의미합니다.

• 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 ①공중의 통행이나 ②차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 ③공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니합니다.
• 그 외의 경우는 바닥면적에 산입합니다. 필로티도 발코니의 경우처럼 필요에 따라서는 공간을 막아 실내 공간화될 가능성이 있기 때문에 공간을 공적으로 사용하는 경우와 거주성이 없는 용도로 사용되는 것 외에는 모두 바닥면적에 포함합니다.

필로티(구조)와 필로티형식의 정의와 차이점

• ‘필로티(구조)’란 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽(耐力壁) 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조로서, 건축물을 지상에서 들어 올려 건축물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 기둥을 의미하며 바닥면적 산정의 대상이 되는 것을 말함
• ‘필로티 형식’이란 바닥면적 산정기준과 관계없이 구조적 안전 등의 판단 목적 대상을 의미하는 것으로, 건축물의 하층부가 필로티(구조)나 그 밖에 이와 비슷한 구조로서 상층부와 다른 구조형식으로 설계되어 전이층(transfer beam[girder])이 있는 건축물

건축물 바닥면적 제외기준 총정리

바닥면적은 ‘건축물’의 면적을 말합니다. 그런데 사람들이 머무는 공간이 아닌 승강기, 계단탑, 물탱크 등의 바닥면적은 바닥면적에 산입되는 것이 맞는 것일까요? 「건축법」에서는 이와 같은 경우 건축주의 불이익을 해소하기 위해 바닥면적에서 제외되는 부분과 그 상황을 아래와 같이 규정하고 있습니다.

① 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락 등 바닥면적 제외

1. 승강기탑
   • 옥상 출입용 승강장을 포함
2. 계단탑
3. 장식탑
4. 다락 [층고(層高)가 1.5미터 이하인 것만 해당]
   • 경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터
5. 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간
   • 각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정
6. 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것
7. 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물
8. 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물

바닥면적 산입 제외 기준 상세해석

건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트(dust chute), 설비 덕트(duct), 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간의 화물이동에 이용되는 컨베이어 벨트(conveyor belt)만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니합니다. 만약 물탱크를 건축물의 중간층에 설치하였다면, 이는 바닥면적에 포함됩니다.

물탱크실이 지하에 있는 경우 바닥면적 산입제외라는 것은 지하 어느 부분에 있어도 면적산입제외라는 의미가 아니라 지하피트 층으로서 당해 공간 안에 사람이 작업할 수 있는 공간 없이 물탱크만 존재하는 경우로 해석되어야 타당합니다.

지하에 탱크의 설치를 위한 전용 공간으로 주위에 보수 점검용 개구부만을 가진 것은 탱크설치 공간 전체를 건축설비로 간주하여 바닥면적에 산입하지 않습니다. 단, 지하 피트 내에 펌프를 함께 설치함으로써 다른 용도가 발생할 우려가 있는 경우 등은 기계실로 보아 바닥면적에 산입합니다.

지하 피트라도 급수(給水) 또는 양수(揚水) 펌프나 제어판 등 보수점검용 공간의 범위를 넘어 사용되는 경우에는 전체를 펌프실로 파악하여 바닥면적 및 층수에 산정됩니다. 단, 전동기를 물에 잠기게 하여 사용하는 수중펌프 및 해당 피트 내의 배수를 위한 펌프의 경우는 제외합니다.

옥상에 설치되는 각종 건축설비를 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 실(물탱크실 등)로 구성하여 건축물과 일체화되어 있는 경우에는 바닥면적 및 층에 산입됩니다. 다만, 물탱크 등 옥상에 설치하는 각종 건축설비를 가리기 위한 차폐시설(지붕이 없을 것)은 바닥면적에서 제외합니다.

② 공동주택의 지상층 기계실, 전기실 등 바닥면적 제외

공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적 산입 제외합니다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외 요건은 아래와 같습니다.

• 건축물의 용도가 공동주택일 것(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)
  • 건축법 용도별 건축물의 종류(29가지 대분류) 및 의미
• 지상층에 설치할 것. 따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않습니다.

③ 리모델링 건축물의 외벽 마감재 바닥면적 제외

건축법 시행령 제6조제1항제6호에 따라 사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우로, 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않습니다.

예를 들어 노후된 아파트의 외벽에 다른 마감재를 덧붙이면 벽체의 두께가 두꺼워집니다. 그렇게 되면 구획의 중심선 위치가 변경되어 바닥면적이 달라져야 하지만, 이 경우 이전 구획의 중심선을 그대로 인정하여 바닥면적은 증가하지 않는 것으로 판단합니다.

④ 외단열공법 건축물의 바닥면적 제외

건축물에 설치하는 단열재는 실내 쪽, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치하는 방식이 있습니다. 가장 일반적인 것은 벽체 사이에 설치하는 것이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 다양한 이유에 의해 단열재의 위치를 결정합니다.

이 중 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우는 전체 벽(외부 마감벽 및 내부벽) 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 합니다.

⑤ 장애인용 승강기, 에스컬레이터 등 바닥면적 제외

「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 않습니다.

⑥ 지하주차장 경사로 바닥면적 제외

지하주차장의 경사로는 바닥면적에 제외합니다(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정).

⑦ 기타 바닥면적 산입 제외 항목

1. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입제외
2. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입 제외
3. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적에 산입하지 않음(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당)
4. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 함
5. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않음
   • 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터
   • 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

자주 묻는 질문 (FAQ)

마무리 및 관련 글

여기까지 건축물대장에 기재되어 있고 건축물의 주요 정보를 나타내는 건축면적, 바닥면적, 연면적, 대지면적에 대해서 살펴보았고, 그중에서도 용적률 산정을 위해 정확히 알고 있어야 할 바닥면적 산정기준과 제외기준에 대해 법령과 해석에 근거하여 상세히 정리했습니다. 건축 실무에 도움이 되길 바라며, 기타 건축법 관련 내용은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

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