건축물 대수선과 리모델링의 법적 개념 및 차이점

대수선과 리모델링의 법적 정의

  • 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 및 변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다(건축법 제2조 제1항 제9호)
  • 리모델링 : 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다(건축법 제2조 제1항 제10호)

건축 사용승인 후 허가요건을 바꾸는 행위에 대한 개념

손상, 파손되거나 노후화된 건축물을 고쳐 사용하는 것은 리노베이션(renovation), 리모델링(remodeling), 개축, 대수선 등 다양한 명칭이 사용되지만, 건축법에서 사용승인 후 건축물의 허가 및 신고 요건을 바꾸어 수선하는 행위를 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축 5가지로 규정하고 있습니다.

사용승인 후 건축물의 허가요건을 바꾸는 행위

대수선과 리모델링의 개념

건축법에서 개축은 건축물 전체를 해체하거나 그에 준하는 정도로 해체하는 수선으로 가장 큰 범위의 수선으로 판단하여 건축행위의 범위에 포함하고 있지만 대수선은 건축물의 주요구조부를 변경하지만 건축물을 해체하는 수준에 미치지 않는 정도의 수선으로 규정하여 개축보다는 수선의 범위가 작아 건축행위에는 포함되지 않습니다.

리모델링은 노후한 건축물(사용승인 후 15년 이상)의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.

건축물을 고쳐쓰는 행위인 수선의 범위(개축, 대수선, 리모델링 및 기타 수선행위) 그림 설명

대수선의 법적 정의와 주요구조부의 세부 해설

「건축법」 제2조 제1항 제9호

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

대수선의 종류와 범위(건축법 시행령 제3조의2)

  1. 내력벽증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
  2. 기둥증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
  3. 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
  4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
  5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
  6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
  7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
  8. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(건축법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

대수선의 범위 세부해설

대수선의 범위 중 내력벽 그림설명
대수선의 범위 중 기둥 그림설명
대수선의 범위 중 보 그림설명
대수선의 범위 중 지붕틀 그림설명
대수선의 범위 중 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽의 그림설명
대수선의 범위 중 주계단, 피난계단 또는 특별피난 계단의 증설, 해체에 대한 그림설명
대수선의 범위 중 가구 간 경계벽 또는 세대간 경계벽에 대한 그림 설명
대수선의 범위 중 일정 건축물의 외벽 마감재료에 대한 그림설명

건축 리모델링의 개념과 법적 정의 등

「건축법」 제2조 제1항 제10호

리모델링이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.

리모델링은 건축물을 부수고 새로 지을 때, 고쳐서 사용할 수 있는 건축물들은 가능한 한 재사용하자는 취지로 만들어진 규정으로, 우리나라 건척물의 수명이 외국보다 짧다는 문제점에서 출발합니다. 따라서 관련 규정들은 리모델링을 정책적으로 독려하기 위기 위한 인센티브들로 구성되며 노후화1된 건축물을 대상으로 한다는 특징이 있습니다.

  1. 노후화된 건축물 : 사용승인 후 15년 이상 ↩︎
리모델링의 개념에 대한 그림 설명

「건축법」에 따른 리모델링 관련 인센티브 규정

규정내 용
건축법 제8조
(리모델링에 대비한 특례 등)
리모델링이 쉬운 구조로 공동주택의 건축허가를 신청하면 제56조(용적율), 제60조(높이제한) 및 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 에 따른 기준을 120/100의 범위에서 완화 적용할 수 있다.
건축법 시행령 제6조
제1항 제6호
(적용의 완화)
사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 완화적용 규정
① 제42조(대지의 조경)
② 제43조(공개 공지 등의 확보)
③ 제46조(건축선의 지정)
④ 제55조(건축물의 건폐율)
⑤ 제56조(건축물의 용적율)
⑥ 제58조(대지 안의 공지)
⑦ 제60조(건축물의 높이 제한)
⑧ 제61조 제2항(공동주택의 일조권)에 따른 기준
건축법 시행령 제11조
제1항 제3호 사목
(바닥면적)
건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
*리모델링이 쉬운 구조란?
(건축법 시행령 제6조의 4)
① 각 세대는 인접한 세대와 수직 또는 수평방향으로 통합하거나 분할할 수 있을 것
② 구조체에서 건축설비, 내부 마감재료 및 외부 마감재료를 분리할 수 있을 것
③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기, 개수 또는 위치 등을 변경할 수 있을 것

<참고 자료>

  1. 건축법
  2. 건축법 시행령
  3. 건축법 시행규칙
  4. 그림으로 이해하는 건축법(서울특별시 2020.12.)

위 내용 참고하시어 건축법에서 사용승인 후 건축물의 허가 및 신고 요건을 바꾸어 수선하는 행위 중 대수선의 법적 정의와 개념, 그리고 대수선의 세부 범위에 대해 이해하시고 리모델링과 대수선의 차이점을 비교하시어 건축행위에 도움이 되길 바랍니다. 기타 건축관련 자료는 아래 링크 또는 카테고리 활용하시기 바랍니다.

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